- VIVAnews/Muhamad Solihin
VIVAnews - Setelah mengalami masa keemasan dalam beberapa tahun terakhir, kini pasar properti mewah mulai meredup. Pada 2011, riset Knight Frank Prime Golbal Cities Index, menyebutkan Jakarta mampu mencetak kenaikan harga sebesar 14,3 persen (year on year) dengan peringkat ketiga tertinggi dunia.
Selain itu, Jakarta tercatat mengalami pertumbuhan tertinggi sepanjang tahun itu. Pertumbuhan ekonomi domestik dan derasnya investasi asing mendorong permintaan dan investasi di ibu kota Indonesia ini.
Namun, berdasarkan analisis yang dilakukan Indonesia Property Watch (IPW), saat ini terjadi pergeseran pasar, khususnya dari segmen menengah atas ke menengah.
Dikutip dari keterangan tertulisnya Rabu 16 April 2014, Direktur Eksekutif IPW, Ali Tranghanda, mengatakan, berdasarkan komposisi penjualan yang ada, diperkirakan terjadi pergeseran pasar menengah atas yang terjadi pada kuartal I-2014 ke segmen menengah.
Dibandingkan akhir tahun lalu, pasar segmen menengah atas relatif berkisar 30 persen dari total nilai transaksi, tetapi menurun drastis pada awal 2014 menjadi 15 persen. Di sisi lain, segmen menengah terjadi peningkatan komposisi dari 30 persen menjadi 40 persen.
Penurunan tersebut, ungkap Ali, karena pasokan di lapangan juga menipis. Pengembang merasa harga tanah sudah terlalu tinggi, sehingga akan mendongkrak kenaikan harga properti kelas atas lebih tinggi lagi. Selain itu, pengembang dihadapkan permintaan properti mewah tahun ini memasuki masa kejenuhan.
Dia memperkirakan, tren tersebut akan berlanjut. "Sebagian besar pengembang menengah atas lebih tertarik untuk membangun hunian vertikal atau sektor komersial dengan nilai tanah yang sudah tinggi," ujar Ali.
Pertumbuhan melambat
Konsultan properti itu menyatakan, secara umum terjadi perlambatan di pasar perumahan yakni rata-rata menurun hingga 49 persen atau senilai Rp2,35 triliun dari nilai transaksi.
Siklus pasar yang terjadi merupakan pergerakan normal, setelah peningkatan pertumbuhan harga properti mencapai puncaknya pada semester II-2013.
Dia menjelaskan, berdasarkan pantauan yang ada, harga tanah di beberapa proyek perumahan mulai menurun. Meskipun terjadi perlambatan, bukan berarti harga tanah tidak naik, melainkan pertumbuhan yang relatif lebih rendah.
"Kenaikan harga tanah secara rata-rata diperkirakan antara 20-25 persen dan diprediksi terus melambat sampai satu atau dua tahun ke depan," ujarnya
Lalu, apakah kondisi properti di Indonesia berpotensi menimbulkan bubble (penggelembungan)? Ali menegaskan hal itu tidak akan terjadi. Menurut dia, pasar perumahan saat ini sedang mencari keseimbangan baru, sehingga secara umum penjualan menurun.
Terkait dengan Pemilu, Ali menambahkan, meskipun bukan faktor utama perlambatan pasar properti, tapi cukup membuat para pengembang melakukan strategi efisiensi. Sebab, situasi itu berbarengan dengan melambatnya pasar properti yang ada.
"Para pengembang memilih untuk tidak melakukan ekspansi lebih jauh sampai 2015," ujarnya.
Pelaksanaan Pemilu, lanjut Ali, merupakan situasi sementara yang memengaruhi pasar properti. Meskipun banyak pihak melihat potensi peningkatan setelah Pemilu, pasar properti membutuhkan waktu untuk mencapai keseimbangan baru, sehingga tidak serta merta langsung meningkat.
"Para pengembang memilih untuk tidak melakukan ekspansi lebih jauh sampai 2015," ujarnya.
Selain itu, Ali menjelaskan, Bank Indonesia diperkirakan masih melakukan tren kenaikan suku bunga acuan atau BI Rate, meskipun lebih berhati-hati sambil melihat respons pasar.
Kondisi ini juga memengaruhi penjualan pasar properti, tidak hanya di segmen atas melainkan menengah dan bawah yang sensitif terhadap peningkatan suku bunga.
"Para pengembang sebaiknya dapat mengantisipasi kondisi tren pasar yang ada, sambil melihat pergerakan pasar yang mulai bergeser ke segmen pasar menengah," tutur Ali.
Di segmen pasar bawah, pengembang masih terpatok harga standar untuk fasilitas rumah bersubsidi yang belum disesuaikan.
Ali memaparkan, banyak pengembang rumah murah yang melakukan strategi pembangunan dengan spesifikasi bangunan yang lebih rendah agar tetap dapat terjangkau oleh daya beli konsumen.
Sebagian lagi, imbuhnya, memilih untuk mencoba di segmen menengah dan meninggalkan program rumah bersubsidi dari pemerintah.
Dia menambahkan, pergeseran pasar ini disikapi oleh pengembang dengan mulai membuat tipe-tipe rumah di segmen menengah dengan resizing luas.
Properti Tiongkok mulai kolaps
Sementara itu, pasar properti Tiongkok tahun ini mulai kolaps. Konsultan properti internasional, Jones Lang LaSalle menuturkan, pada akhir tahun lalu tingkat hunian rata-rata gedung perkantoran grade A di Hangzhou hanya 30 persen.
Dilansir Forbes, Senin 14 April 2014, raksasa ritel dunia, Walmart juga mengumumkan akan menutup toko mereka di Hangzhou pada 23 April nanti.
Sara Hsu dari University of New York menuliskan pasar properti di Hangzhou terancam "berkembangnya unit apartemen baru yang kosong". Sektor properti di kota itu melemah, sedangkan pasokan unit apartemen baru terus diluncurkan ke pasar.
Namun, pasar properti Hangzhou belum sepenuhnya runtuh, masih ada pembelian di pasar sekunder. Media Singapura, Straits Times, melaporkan Allen Ahao, seorang pengusaha, akan menjual unit apartemen dengan dua kamar di Hangzhou seharga US$2 juta yuan.
Tetangganya, menjual unit serupa dengan harga US$1,7 juta yuan. "Harga jual yang saya tawarkan sama dengan saat membeli pada 2012. Saya menyesal tidak menjualnya sebelum berita buruk pasar properti Tiongkok memburuk," ujarnya.
Rumah baru juga mendapatkan tekanan harga. Beberapa pengembang di Hangzhou saat ini menawarkan diskon besar-besaran.
"Pemotongan harga properti hingga 30 persen di Hangzhou benar-benar mengubah cara orang Tiongkok berpikir tentang real estate," ujar Anne Stevenson, analis Yang J Capital Research.
Pasar real estate di Hangzhou seperti sedang berbelok. Tiongkok Central Television menjelaskan, permasalahan properti di Hangzhou mulai terlihat sejak 18 Februari lalu. Kemudian, pengembangan North Sea Park mulai menawarkan diskon besar-besaran.
Beredar rumor, pengembang memiliki masalah kas internal, meskipun hal itu sudah dibantah oleh pengembang North Sea Park.
Beberapa pengembang lain juga menawarkan diskon atau insentif yang besar kepada pembeli. Sayangnya, taktik mereka tidak menarik minat pembeli untuk membeli unit yang ditawarkan. Pada saat itu, malah hampir tidak ada pembeli.
Saat ini, kelesuan pembelian properti telah menyebar ke seluruh Tiongkok. Sara Hsu mencatat pasar perumahan Tiongkok menjadi inelastis.
"Setelah konsumen berhenti membeli, diskon besar tidak akan efektif dalam menarik minat mereka. Orang-orang tidak membeli karena mereka yakin penurunan harga akan terus berlanjut," papar Sara Hsu.
Biro Statistik Nasional melaporkan harga rumah baru di Tiongkok masih naik. Tampaknya, statistik resmi itu tidak konsisten dengan kecenderungan yang terjadi di lapangan.
Pasar properti sekunder pada kuartal pertama tahun ini jatuh lebih dari setengah dibanding periode yang sama tahun lalu. Para pembeli spekulan lebih memilih meninggalkan pasar domestik atau telah menjual kepemilikan propertinya.
Orang-orang kaya Tiongkok saat ini lebih tertarik untuk membeli properti asing di negara lain. Sebagian besar kelas menengah Tiongkok keluar dari pasar properti dalam negeri mereka.
Penjualan properti Tiongkok pada kuartal pertama tahun ini merosot 49,1 persen dibanding kuartal sebelumnya, yakni dari 99,7 miliar yuan pada kuartal empat tahun lalu menjadi 50,7 miliar yuan. (art)
5 Fakta Menarik Jelang Timnas Indonesia vs Australia di Piala Asia U-23
Timnas Indonesia akan menghadapi Australia dalam lanjutan Piala Asia U-23 Grup A di Stadion Abdullah bin Nasser pada Kamis malam nanti, 18 April 2024.
